- Câu trả lời ngắn: với đất nền, khách mua quan tâm vị trí lô, hướng, đường trước lô và hạ tầng xung quanh hơn là kiến trúc. Sản phẩm diễn họa chính nên là mặt bằng phân lô 2.5D hoặc 3D, ảnh hạ tầng và tour 360 kết hợp flycam hiện trạng.
- Ai nên đọc: chủ đầu tư, đơn vị phân phối dự án đất nền, khu dân cư phân lô và các khu đất đấu giá.
- Bài có gì: bộ sản phẩm nên làm cho đất nền, cách xử lý lô chưa xây, case 30 khu đất nền tại Thanh Hóa và lỗi hay gặp.
Đất nền cần diễn họa khác khu đô thị thế nào
Khu đô thị bán sản phẩm hoàn thiện nên phối cảnh tập trung vào kiến trúc và tiện ích. Đất nền bán quyền sử dụng lô đất; người mua tự xây hoặc chờ tăng giá. Câu hỏi của họ là: lô này ở đâu, mặt đường rộng bao nhiêu, cách chợ, trường, trục chính bao xa, hạ tầng đã xong chưa.
Vì vậy phối cảnh "khu phố đẹp với những ngôi nhà đồng bộ" thường không đúng với đất nền, trừ khi dự án có quy định xây dựng theo mẫu. Vẽ nhà lên lô trống có thể khiến khách hiểu nhầm là được bàn giao nhà. Diễn họa cho đất nền cần trung thực với hiện trạng, chỉ làm đẹp phần hạ tầng đã có trong thiết kế.
Bộ sản phẩm diễn họa nên làm cho đất nền
| Sản phẩm | Trả lời câu hỏi | Ghi chú |
|---|---|---|
| Mặt bằng phân lô 2.5D hoặc 3D | Lô nào, hướng nào, giáp đường gì | Có số hiệu lô, tô màu theo trạng thái hoặc loại lô |
| Phối cảnh hạ tầng | Đường, vỉa hè, cây xanh, công viên trông thế nào khi xong | Chỉ thể hiện hạ tầng có trong thiết kế |
| Flycam hiện trạng ghép ranh dự án | Dự án nằm ở đâu so với khu dân cư, trục đường | Vẽ ranh, nhãn địa danh lên ảnh thật |
| Tour 360 trên cao và mặt đất | Đứng tại lô thì nhìn thấy gì | Ảnh 360 chụp thực tế, có thể ghép hạ tầng 3D |
| Nhà mẫu tham khảo (nếu có quy chế) | Được xây gì trên lô | Ghi rõ là mẫu tham khảo |
Với khu đất đấu giá, hồ sơ thường chỉ có mặt bằng phân lô và hạ tầng. Mặt bằng 2.5D cùng tour 360 hiện trạng giúp người tham gia đấu giá xem kỹ vị trí trước phiên mà không cần đi thực địa nhiều lần.
Cách VR360.ONE làm diễn họa cho dự án đất nền
VR360.ONE thường kết hợp hai nguồn hình. Phần hiện trạng dùng flycam và ảnh 360 chụp thực tế để khách thấy đúng khu đất và xung quanh. Phần tương lai dùng model 3D cho hạ tầng và mặt bằng phân lô. Hai phần được ghép vào một tour, có nhãn địa danh, ranh dự án và điểm thông tin về từng phân khu.
Khi cần, mặt bằng phân lô trong tour có thể gắn trạng thái lô để đội kinh doanh dùng khi tư vấn. Phạm vi diễn họa xem trên trang dịch vụ diễn họa 3D bất động sản; phần chụp trên cao xem dịch vụ flycam.
Case: tour 360 cho 30 khu đất nền tại Thanh Hóa
VR360.ONE đã số hóa 30 khu đất nền tại Thanh Hóa bằng tour 360: chụp ảnh 360 tại hiện trường, dựng tour tương tác theo phân khu và sản phẩm, gắn điểm thông tin về vị trí, tiện ích và sản phẩm. Tour thể hiện hơn 300 lô đất với vị trí và diện tích. Đội kinh doanh dùng tour khi tư vấn trực tuyến cho khách ở xa. Xem chi tiết ở trang dự án 30 khu đất nền tại Thanh Hóa.
Đây là ví dụ đất nền dùng ảnh thật là chính. Với dự án đất nền chưa có hạ tầng, có thể thay ảnh mặt đất bằng ảnh 360 dựng từ model hạ tầng, như cách VR360.ONE đã làm cho các khu đô thị chưa xây của Sơn Phúc Group (xem case Andora City và Entra City).
Sai lầm hay gặp khi diễn họa đất nền
- Vẽ nhà lên lô trống không có quy chế. Khách hiểu nhầm là được bàn giao nhà, hoặc kỳ vọng cảnh quan đồng bộ không có thật.
- Vẽ tiện ích ngoại khu "sắp có". Trường, chợ, bệnh viện chưa có quy hoạch thì không đưa lên hình. Xem giới hạn pháp lý của phối cảnh minh họa.
- Mặt bằng phân lô không có số hiệu. Khách không đối chiếu được với bảng giá.
- Chỉ có ảnh trên cao. Khách muốn biết đứng tại lô nhìn ra thấy gì; cần thêm ảnh 360 mặt đất.
Câu hỏi thường gặp
Dự án đất nền có cần phối cảnh 3D không?
Cần cho hạ tầng và mặt bằng phân lô. Phối cảnh kiến trúc chỉ cần khi dự án có quy chế xây dựng theo mẫu.
Tour 360 đất nền nên chụp thật hay dựng 3D?
Nếu hạ tầng đã có, chụp thật tạo niềm tin hơn. Nếu chưa, dựng 3D hạ tầng hoặc ghép 3D vào ảnh flycam hiện trạng.
Mặt bằng phân lô có cập nhật trạng thái lô được không?
Được nếu mặt bằng nằm trong tour hoặc sa bàn ảo có kết nối dữ liệu. Ảnh tĩnh thì phải xuất lại mỗi lần cập nhật.
Khu đất đấu giá nên chuẩn bị hình ảnh gì?
Mặt bằng phân lô có số hiệu, flycam hiện trạng có vẽ ranh, và ảnh 360 tại các trục đường chính.
Dự án đất nền sắp mở bán hoặc đấu giá? Gửi mặt bằng phân lô, VR360.ONE đề xuất bộ hình kết hợp flycam, 360 và 3D phù hợp.
