- Câu trả lời ngắn: phim 3D dự án bất động sản phổ biến dài 60–90 giây cho quảng cáo và 2–3 phút cho phim giới thiệu tổng thể. Nên làm khi dự án đã chốt quy hoạch và cần một tài sản kể chuyện cho sự kiện, quảng cáo video hoặc trình chiếu tại sàn.
- Ai nên đọc: chủ đầu tư và phòng marketing đang cân nhắc có nên làm phim 3D, làm dài bao nhiêu, làm ở giai đoạn nào.
- Bài có gì: bảng thời lượng theo mục đích, khung kịch bản theo giai đoạn mở bán, dải giá thị trường công khai và lỗi hay gặp.
Phim 3D khác ảnh phối cảnh và tour 360 ở điểm nào
Phim 3D (còn gọi là phim diễn họa, CGI animation hay flythrough) là chuỗi cảnh render từ model 3D, có chuyển động camera, ánh sáng thay đổi theo thời gian, nhạc, lời dẫn và đồ họa. Ảnh phối cảnh trả lời "trông thế nào", phim trả lời "trải nghiệm thế nào theo trình tự", còn tour 3D 360 cho khách tự chọn chỗ muốn xem.
Phim mạnh ở chỗ dẫn dắt cảm xúc theo kịch bản và chạy được trên kênh video: màn hình sự kiện, quảng cáo YouTube, Facebook, TikTok. Điểm yếu là khách không tương tác được, và sửa một cảnh sau khi dựng xong khá tốn công. Vì vậy phim nên làm khi thiết kế đã chốt.
Thời lượng phim 3D theo mục đích sử dụng
| Mục đích | Thời lượng gợi ý | Nội dung chính |
|---|---|---|
| Quảng cáo mạng xã hội | 15–30 giây, bản dọc | Một ý chính: vị trí, hoặc một dòng sản phẩm, hoặc tiện ích nổi bật |
| Teaser trước mở bán | 30–60 giây | Bối cảnh vùng, hé lộ tổng thể, không đi sâu sản phẩm |
| Phim căn mẫu hoặc biệt thự mẫu | 60–90 giây | Đi qua không gian, vật liệu, view |
| Phim giới thiệu tổng thể (masterplan) | 2–3 phút | Vị trí, quy hoạch, sản phẩm, tiện ích, cuộc sống |
| Phim đại đô thị nhiều phân khu | 3–5 phút | Như trên, chia chương theo phân khu |
Phim dài hơn không có nghĩa là tốt hơn. Trên mạng xã hội, phần lớn người xem rời đi trong vài giây đầu, nên bản quảng cáo cần ý chính ngay khung hình đầu tiên. Phim 2–3 phút hợp với màn hình sự kiện và trang dự án, nơi khách đã chủ động xem.
Khung kịch bản phim 3D theo giai đoạn mở bán
Giai đoạn ra mắt, giới thiệu dự án
Mở bằng bối cảnh vùng và kết nối giao thông, sau đó toàn cảnh dự án, phân khu chức năng, tiện ích lớn. Kết bằng cảnh đêm và logo. Mục tiêu là cho khách thấy quy mô và vị trí.
Giai đoạn mở bán một dòng sản phẩm
Đi thẳng vào phân khu đang bán: trục đường, mặt tiền shophouse hoặc dãy biệt thự, tiện ích liền kề, khoảng cách đến các điểm quan trọng. Nên có bản 30 giây cho quảng cáo cắt từ phim chính.
Giai đoạn bán hàng kéo dài
Phim ngắn theo chủ đề: một tiện ích, một ngày sống trong khu, một mẫu nhà. Ở giai đoạn này, nhiều chủ đầu tư chuyển dần sang tour 3D 360 vì khách đã quan tâm cụ thể và muốn tự xem.
Giá phim 3D dự án trên thị trường
Các mức dưới đây lấy từ bảng giá đang công khai, dùng để lập ngân sách sơ bộ, không phải báo giá của VR360.ONE:
| Loại phim | Dải giá công bố | Nguồn |
|---|---|---|
| Flythrough từ phối cảnh có sẵn | 15–30 triệu | BigCenter |
| Phim căn hộ, biệt thự mẫu 60–90 giây | 45–65 triệu | BigCenter |
| Phim đô thị tiêu chuẩn 2–3 phút, dưới 20 ha | 95–150 triệu | BigCenter |
| Phim đại đô thị trên 50 ha, 3–5 phút | từ 180 triệu | BigCenter |
| Masterplan 2–3 phút: dưới 5 ha / dưới 20 ha / trên 20 ha | 20–50 / 50–150 / 150–400 triệu | 3Dmax.vn |
| Cộng thêm cảnh đêm theo quy mô | +10–20 / +20–50 / +50–100 triệu | 3Dmax.vn |
Nguồn (truy cập 12/10/2026): BigCenter, "Quy trình sản xuất phim 3D TVC dự án bất động sản" và "Dựng phối cảnh 3D bất động sản"; 3Dmax.vn, "Phim 3D dự án bất động sản" (trang tự ghi tổng hợp từ nhiều đơn vị). Chưa gồm VAT, có thể đã thay đổi. Các yếu tố làm giá dao động được phân tích trong bài chi phí làm diễn họa 3D.
Cách VR360.ONE tối ưu phim 3D bằng một model
Phần đắt nhất của phim là model: phim cần model đủ chi tiết ở mọi hướng camera đi qua. VR360.ONE dựng model một lần và dùng chung cho ảnh phối cảnh, ảnh 360 và cảnh phim. Nếu dự án đã có bộ ảnh tĩnh do VR360.ONE làm, phim chỉ cần bổ sung chi tiết ở các đoạn camera đi gần, thêm chuyển động và hậu kỳ, không phải dựng lại từ đầu.
Đội ngũ cũng đề xuất thứ tự sản xuất hợp lý: chốt ảnh tĩnh và mặt bằng trước để duyệt vật liệu và ánh sáng, sau đó mới dựng phim. Khi phim bắt đầu, những tranh luận về màu mái hay loại cây đã xong. Chi tiết phạm vi trên trang dịch vụ diễn họa 3D bất động sản.
Khi nào nên chọn tour 3D 360 thay vì phim
Với Andora City · Hải Phòng và Entra City · Bắc Giang, từ cùng model đã dựng, VR360.ONE xuất ảnh 360 tổng thể và tiện ích rồi ghép thành tour 3D 360 để khách tự xem trên website và điện thoại. Tour phù hợp khi đội kinh doanh tư vấn từ xa, cần khách tự chọn phân khu, hoặc cần cập nhật dần theo đợt mở bán. Phim phù hợp khi cần kể chuyện một chiều trên kênh video. Hai sản phẩm không loại trừ nhau, xem thêm case study Andora City và Entra City.
Sai lầm hay gặp khi làm phim 3D dự án
- Làm phim khi quy hoạch còn đổi. Một thay đổi ở tổng mặt bằng có thể kéo theo dựng lại nhiều cảnh.
- Chỉ làm một bản dài. Không có bản 15–30 giây và bản dọc, phim khó dùng cho quảng cáo.
- Kịch bản liệt kê mọi tiện ích. Phim dài mà không có điểm nhấn, khách không nhớ được gì.
- Vẽ thêm hạng mục chưa có trong hồ sơ. Phim quảng cáo vẫn phải trung thực với dự án, xem giới hạn khi dùng phối cảnh minh họa trong quảng cáo.
Câu hỏi thường gặp
Làm phim 3D dự án mất bao lâu?
Bảng giá công khai trên thị trường ghi khoảng 30–45 ngày cho phim quảng cáo dựng từ phối cảnh. Dự án lớn và nhiều vòng duyệt sẽ lâu hơn.
Có nên làm phim 3D cho dự án đất nền?
Thường một phim ngắn về vị trí, hạ tầng và tiện ích là đủ. Phần lớn ngân sách nên dành cho mặt bằng phân lô và hình ảnh hạ tầng.
Phim 3D có cần lời dẫn không?
Bản cho sự kiện và trang dự án nên có lời dẫn hoặc chữ chạy. Bản quảng cáo mạng xã hội cần phụ đề vì phần lớn người xem tắt tiếng.
Có thể dùng AI để làm phim 3D nhanh hơn không?
AI hỗ trợ được hậu kỳ và tạo ý tưởng, nhưng chưa đảm bảo đúng kiến trúc và quy hoạch. Xem bài AI trong diễn họa 3D bất động sản.
Đang cân nhắc phim 3D hay tour 3D 360? Gửi tổng mặt bằng và kênh truyền thông dự kiến, VR360.ONE đề xuất phương án dùng chung một model.
