- Câu trả lời ngắn: chi phí diễn họa 3D không cố định. Theo các bảng giá công khai năm 2026, một bộ 5–10 phối cảnh dự án thường từ 10–20 triệu, phim 3D khu đô thị dưới 20 ha từ khoảng 50–150 triệu, tùy độ chi tiết.
- Yếu tố quyết định: diện tích và số mẫu nhà cần dựng, số góc, ngày hay đêm, có phim hay 3D 360 không, và số vòng chỉnh sửa.
- Cập nhật 15/10/2026: kiểm lại các nguồn giá công khai, thêm giá phối cảnh nội thất, 3D 360 và hiệu ứng động.
- Ai nên đọc: chủ đầu tư, phòng marketing đang lập ngân sách hình ảnh cho dự án sắp mở bán.
Vì sao cùng một dự án có báo giá chênh nhau vài lần
Câu hỏi đầu tiên của hầu hết khách hàng là "làm diễn họa 3D có đắt không". Câu trả lời phụ thuộc vào thứ bạn thực sự mua. Một đơn vị báo giá theo số ảnh, đơn vị khác báo theo hecta, đơn vị thứ ba báo trọn gói. Nếu không quy về cùng đơn vị, bạn đang so sánh hai thứ khác nhau.
Chi phí diễn họa 3D bất động sản gồm hai phần. Dựng model là phần lớn và tỷ lệ với khối lượng: diện tích, số mẫu nhà, số hạng mục tiện ích. Xuất hình gồm render từng ảnh, từng giây phim, từng điểm 360. Khi model đã dựng đủ, thêm một góc chỉ tốn phần xuất hình. Khi model dựng thiếu, thêm một góc có thể phải dựng lại cả khu.
Mặt bằng giá diễn họa 3D trên thị trường (tham khảo 2026)
Bảng dưới tổng hợp từ các bảng giá đang công khai trên website của một số đơn vị. Đây là mức thị trường để lập ngân sách, không phải báo giá của VR360.ONE.
| Hạng mục | Dải giá công bố | Nguồn |
|---|---|---|
| Gói 5–10 phối cảnh dự án | 10–20 triệu (10–20 ngày) | BigCenter |
| Bộ ảnh dự án BĐS (2–25 ảnh) | 3–125 triệu | Xưởng vẽ vAv |
| Phối cảnh nội thất (mỗi công trình, 2–35 ảnh) | 2–50 triệu | Xưởng vẽ vAv |
| Phối cảnh 3D 360 (mỗi công trình) | 1–20 triệu | Xưởng vẽ vAv |
| Hiệu ứng động cho phối cảnh | 5–10 triệu (5–10 ngày) | BigCenter |
| Phim flythrough từ phối cảnh | 15–30 triệu | BigCenter |
| Phim masterplan 2–3 phút, dự án dưới 5 ha | 20–50 triệu | 3Dmax.vn |
| Phim masterplan 2–3 phút, dưới 20 ha | 50–150 triệu | 3Dmax.vn |
| Phim masterplan 2–3 phút, trên 20 ha | 150–400 triệu | 3Dmax.vn |
| Phim đô thị tiêu chuẩn 2–3 phút (dưới 20 ha) | 95–150 triệu | BigCenter |
| Phim căn hộ hoặc biệt thự mẫu 60–90 giây | 45–65 triệu | BigCenter |
Nguồn (kiểm lại 15/10/2026): BigCenter, các trang "Dựng phối cảnh 3D bất động sản" và "Quy trình sản xuất phim 3D TVC dự án bất động sản"; website Xưởng vẽ vAv. Số liệu 3Dmax.vn (trang "Phim 3D dự án bất động sản", tự ghi tổng hợp từ nhiều đơn vị) ghi nhận ngày 12/10/2026; ngày 15/10/2026 trang không truy cập được. Giá chưa gồm VAT và có thể thay đổi.
Hai điều rút ra từ bảng: chênh lệch giữa mức thấp và cao trong cùng hạng mục có thể gấp 3–8 lần, và phim luôn đắt hơn ảnh vì cần dựng model đầy đủ hơn, thêm chuyển động, ánh sáng theo thời gian và hậu kỳ.
7 yếu tố đẩy chi phí diễn họa 3D lên hoặc xuống
- Diện tích và mật độ công trình. Khu đô thị 20 ha nhiều mẫu nhà tốn công dựng hơn hẳn một tòa căn hộ đơn lẻ.
- Số mẫu nhà khác nhau. Mười dãy cùng một mẫu liền kề rẻ hơn nhiều so với năm mẫu biệt thự khác nhau.
- Mức chi tiết. Ảnh chim bay nhìn khối và cảnh quan cần ít chi tiết hơn ảnh cận mặt tiền shophouse thấy rõ vật liệu.
- Số góc và phiên bản ngày/đêm. Mỗi bản đêm là một lần chỉnh ánh sáng riêng; 3Dmax.vn công bố gói cảnh đêm cộng thêm từ 10–100 triệu tùy quy mô.
- Đầu ra. Ảnh tĩnh, phim, ảnh 360 hay sa bàn ảo. Model dựng cho phim hoặc 360 phải đủ mọi hướng nhìn.
- Chất lượng hồ sơ đầu vào. Có sẵn CAD, mặt đứng, vật liệu thì nhanh. Phải dựng từ ảnh chụp bản in hoặc phác thảo tay thì tốn thêm công diễn giải.
- Số vòng chỉnh sửa và tốc độ duyệt. Đổi mặt bằng sau khi đã duyệt khối là nguyên nhân phát sinh phổ biến nhất.
Góc nào đáng làm thêm bản đêm, xem phối cảnh 3D ngày và đêm: cách chọn góc.
Cách VR360.ONE lập báo giá để không phát sinh
VR360.ONE tách báo giá thành phần dựng model và phần xuất hình, nên khách hàng thấy rõ tiền nào trả cho khối lượng dự án, tiền nào trả cho từng sản phẩm. Trước khi gửi giá, đội ngũ đọc tổng mặt bằng để đếm số mẫu nhà và tiện ích, hỏi rõ kênh sử dụng để đề xuất số góc vừa đủ, và ghi các giả định đang dùng.
Điểm khác là model được dựng để dùng lại. Cùng một model có thể xuất ảnh tĩnh cho brochure, ảnh 360 cho sa bàn ảo và cảnh phim. Khách hàng cần thêm đầu ra sau này thì chỉ trả phần xuất hình, không trả lại tiền dựng. Chi tiết phạm vi xem trên trang dịch vụ diễn họa 3D.
Case: Sơn Phúc Green City, một model cho ảnh tĩnh và 3D 360
Với Sơn Phúc Green City · Tuyên Quang, VR360.ONE dựng model toàn khu từ bản vẽ quy hoạch và kiến trúc. Từ model này đội ngũ xuất bộ phối cảnh tổng thể, mặt đứng shophouse, biệt thự và tiện ích, rồi xuất tiếp ảnh 360 để ghép thành tour 3D 360. Khách hàng không phải trả hai lần chi phí dựng cho hai loại sản phẩm.
Sai lầm hay gặp khi lập ngân sách diễn họa 3D
- So tổng tiền thay vì so đơn giá. Hãy quy mọi báo giá về tiền model theo hecta hoặc mẫu nhà, tiền mỗi ảnh và tiền mỗi phút phim.
- Đặt quá nhiều góc giống nhau. Năm góc chim bay khác nhau vài độ không giúp bán hàng hơn một góc chim bay và bốn góc tiện ích. Xem shot list phối cảnh theo kênh.
- Làm ảnh trước, phim sau với hai đơn vị khác nhau. Thường phải trả tiền dựng model hai lần.
- Gửi hồ sơ chưa chốt. Mỗi lần đổi mặt bằng là một vòng sửa ở mọi góc.
Nếu đang so báo giá từ nhiều đơn vị, dùng 10 tiêu chí chọn đơn vị diễn họa 3D để chấm điểm.
Câu hỏi thường gặp
Làm một ảnh phối cảnh 3D dự án bao nhiêu tiền?
Theo bảng giá công khai, gói 5–10 phối cảnh có mức từ 10–20 triệu, tức khoảng 1–4 triệu mỗi ảnh. Ảnh chim bay toàn khu hoặc cảnh đêm thường cao hơn vì cần dựng nhiều hơn.
Phim 3D dự án bất động sản giá bao nhiêu?
Phim masterplan 2–3 phút cho dự án dưới 20 ha được công bố khoảng 50–150 triệu; dự án trên 20 ha có thể 150–400 triệu. Chi tiết cách chọn thời lượng xem bài phim 3D dự án bất động sản.
3D 360 có đắt hơn ảnh phối cảnh không?
Mỗi điểm 360 tốn công hơn một ảnh tĩnh vì phải đủ mọi hướng nhìn. Nhưng nếu dùng chung model với bộ ảnh tĩnh thì phần tăng thêm chủ yếu là công xuất hình và dựng tour.
Làm sao giảm chi phí diễn họa 3D mà không giảm chất lượng?
Chốt hồ sơ trước khi ký, đặt góc theo kênh sử dụng, chọn một đơn vị làm cả ảnh, phim và 360 trên cùng một model, và chỉ định một người duyệt.
Cần ngân sách diễn họa cho dự án cụ thể? Gửi tổng mặt bằng và danh sách hạng mục, VR360.ONE báo giá tách riêng phần model và phần xuất hình.
