- Câu trả lời ngắn: chọn đơn vị diễn họa 3D bất động sản theo hồ sơ dự án cùng loại, cách họ bóc tách báo giá và khả năng dùng lại model. Đừng chọn theo tấm ảnh đẹp nhất trong portfolio.
- Ai nên đọc: phòng marketing, ban dự án của chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối đang xin báo giá phối cảnh, phim 3D hoặc 3D 360 cho dự án sắp mở bán.
- Bài có gì: 10 tiêu chí chấm điểm, mẫu yêu cầu báo giá (RFP) gửi cùng lúc cho nhiều đơn vị, và 5 dấu hiệu báo giá rẻ bất thường.
Vì sao chọn sai đơn vị diễn họa tốn hơn giá hợp đồng
Tìm "dịch vụ diễn họa 3D" sẽ ra hàng chục studio với mức giá chênh nhau vài lần. Phần lớn chủ đầu tư so sánh bằng portfolio và tổng tiền. Cách này bỏ sót ba khoản chi ẩn: thời gian sửa khi model dựng lệch bản vẽ, chi phí làm lại khi cần thêm phim hoặc 3D 360 mà model cũ không dùng được, và rủi ro hình ảnh quảng cáo lệch so với hồ sơ dự án đã công khai.
Diễn họa 3D (còn gọi là phối cảnh 3D, render 3D hay CGI) là việc dựng mô hình số của dự án từ bản vẽ rồi xuất ra ảnh, phim hoặc ảnh 360 độ. Với dự án chưa xây, bộ hình này đi vào brochure, quảng cáo, website, sa bàn ảo và hồ sơ trình nhà đầu tư. Đơn vị làm tốt phải hiểu cả kỹ thuật dựng hình lẫn cách đội kinh doanh dùng hình.
10 tiêu chí chấm điểm đơn vị diễn họa 3D
Chấm mỗi tiêu chí từ 0 đến 2 điểm. Đơn vị dưới 12/20 điểm thường phát sinh chi phí hoặc trễ tiến độ ở giai đoạn sau.
| # | Tiêu chí | Cách kiểm tra |
|---|---|---|
| 1 | Đã làm dự án cùng loại (khu đô thị, đất nền, KCN, căn hộ) | Xin 2 dự án có tên, có link công khai, không chỉ ảnh lẻ |
| 2 | Bám đúng bản vẽ | Xin đối chiếu mặt bằng 2D và phối cảnh của cùng một dự án |
| 3 | Báo giá bóc tách theo hạng mục | Có dòng riêng cho model tổng thể, mẫu nhà, tiện ích, từng ảnh |
| 4 | Số vòng chỉnh sửa ghi rõ | Có vòng duyệt khối, vật liệu, ánh sáng và bản final |
| 5 | Dùng lại model cho phim, 360, sa bàn ảo | Hỏi định dạng bàn giao và điều kiện xuất thêm từ model |
| 6 | Thông số bàn giao | Độ phân giải, tỷ lệ khung, bản in và bản web |
| 7 | Tiến độ theo mốc | Lịch có ngày duyệt khối, ngày duyệt màu, ngày bàn giao |
| 8 | Quy định bản quyền | Ai sở hữu ảnh, ai giữ file nguồn, có được đưa vào portfolio |
| 9 | Hiểu kênh sử dụng | Có đề xuất góc theo brochure, quảng cáo, billboard, web |
| 10 | Hiểu giới hạn quảng cáo | Có nhắc ghi chú "hình ảnh minh họa" và bám hồ sơ đã duyệt |
Tiêu chí 5 hay bị bỏ qua nhất. Khi model được dựng đủ ngay từ đầu, cùng một model có thể xuất ảnh tĩnh, phim flythrough và ảnh 360 cho sa bàn ảo 3D 360. Nếu đơn vị chỉ dựng phần lọt vào khung hình, đến khi cần phim hoặc 360 sẽ phải dựng lại gần như từ đầu. Tiêu chí 10 ngày càng quan trọng, xem thêm bài phối cảnh minh họa trong quảng cáo bất động sản.
Mẫu yêu cầu báo giá (RFP) gửi nhiều đơn vị
Gửi cùng một bộ yêu cầu cho 3 đến 4 đơn vị thì báo giá mới so sánh được. Có thể chép khung dưới đây vào email:
- Thông tin dự án: tên, vị trí, loại hình, diện tích đất, số lô hoặc số căn, số mẫu nhà, danh sách tiện ích.
- Hồ sơ hiện có: tổng mặt bằng CAD, mặt đứng các mẫu nhà, mặt cắt, chỉ định vật liệu, model sẵn có (.max, .skp, .fbx, .rvt) nếu có. Danh mục chi tiết ở bài hồ sơ cần gửi để làm phối cảnh 3D.
- Sản phẩm cần: số ảnh và góc dự kiến, phim 3D (thời lượng), ảnh 360 (số điểm), mặt bằng bán hàng. Dùng shot list phối cảnh theo kênh để liệt kê.
- Kênh sử dụng: brochure, billboard, quảng cáo mạng xã hội, website, sa bàn.
- Mốc thời gian: ngày cần bản duyệt khối, ngày cần bộ ảnh final, ngày mở bán.
- Yêu cầu với báo giá: bóc tách theo hạng mục, số vòng chỉnh sửa, giá mỗi góc phát sinh, định dạng bàn giao, điều kiện thanh toán.
Báo giá trả về nên quy về cùng đơn vị: tiền dựng model theo hecta hoặc theo mẫu nhà, tiền mỗi ảnh, tiền mỗi phút phim. Thị trường hiện có ba cách tính phổ biến là theo số cảnh, theo khối lượng và trọn gói (BigCenter, "Chọn đơn vị làm ảnh phối cảnh 3D", truy cập 12/10/2026). Mặt bằng giá công khai được tổng hợp trong bài chi phí làm diễn họa 3D.
Cách VR360.ONE trả lời một yêu cầu báo giá
Khi nhận RFP, đội ngũ VR360.ONE làm bốn việc trước khi gửi giá:
- Đọc tổng mặt bằng và đếm khối lượng thật: số mẫu nhà, số hạng mục tiện ích, diện tích cảnh quan.
- Đối chiếu danh sách góc với kênh sử dụng, đề xuất bỏ góc trùng mục đích và thêm góc còn thiếu.
- Xác định model sẽ phục vụ những đầu ra nào: ảnh tĩnh, ảnh 360, phim hay sa bàn ảo. Phạm vi dựng phụ thuộc câu trả lời này.
- Ghi rõ hồ sơ còn thiếu và giả định đang dùng, để báo giá không bị đội khi thiết kế thay đổi.
Sau khi ký, quy trình gồm tiếp nhận brief, dựng mô hình và duyệt khối, render và duyệt, xuất panorama 360 nếu có trong phạm vi, bàn giao file và dựng tour nếu cần. Chi tiết trên trang dịch vụ diễn họa 3D bất động sản của VR360.ONE.
Case: một model, nhiều đầu ra cho Andora City và Entra City
Với hai khu đô thị Andora City · Hải Phòng (12,8 ha) và Entra City · Bắc Giang (khoảng 10 ha) của Sơn Phúc Group, VR360.ONE dựng model toàn khu một lần từ bản vẽ quy hoạch và kiến trúc. Từ model đó, đội ngũ xuất bộ phối cảnh tĩnh cho tài liệu bán hàng, ảnh 360 tổng thể và tiện ích, rồi ghép thành tour 3D 360 tương tác. Ảnh 360 trong tour đều dựng từ model, không ghép ảnh chụp hiện trạng. Quá trình chi tiết có trong case study Andora City và Entra City.
5 dấu hiệu báo giá rẻ bất thường
- Không có dòng dựng model. Giá chỉ tính theo ảnh thường nghĩa là model dựng vừa đủ cho đúng góc đó. Cần thêm góc sẽ bị tính lại.
- Không nêu số vòng chỉnh sửa. Từ vòng thứ ba, mọi góp ý đều thành phát sinh.
- Không ghi độ phân giải. Ảnh đủ cho web nhưng không đủ in billboard, phải render lại.
- Tiến độ quá ngắn so với khối lượng. Dự án nhiều mẫu nhà mà hứa bàn giao trong vài ngày thường dùng thư viện có sẵn, lệch kiến trúc thật.
- Portfolio không có tên dự án hoặc link kiểm chứng. Không biết ảnh đó có đúng do đơn vị làm hay không.
Sai lầm hay gặp khi thuê dịch vụ diễn họa 3D
- Gửi hồ sơ chưa chốt. Mặt bằng đổi sau khi dựng khối kéo theo sửa toàn bộ góc. Khóa phương án trước khi ký.
- Nhiều người duyệt, không ai chốt. Mỗi vòng nhận góp ý trái ngược từ marketing, thiết kế và lãnh đạo. Chỉ định một đầu mối gộp ý kiến.
- Đặt góc theo cảm tính. Hai góc cùng khoe một tiện ích, trong khi mặt tiền shophouse đang bán không có ảnh nào.
- Không hỏi quyền dùng model. Khi muốn làm thêm phim hoặc tour 360 thì không có file để chuyển.
Câu hỏi thường gặp
Nên xin báo giá bao nhiêu đơn vị diễn họa 3D?
Ba đến bốn đơn vị là đủ để thấy mặt bằng giá, với điều kiện gửi cùng một bộ RFP và cùng hồ sơ đầu vào.
Có nên chọn đơn vị rẻ nhất?
Chỉ khi báo giá đó có đủ dòng model, số vòng chỉnh sửa, độ phân giải và tiến độ tương đương các đơn vị khác. Nếu thiếu, phần chênh lệch thường quay lại dưới dạng phát sinh.
Đơn vị diễn họa có cần ở cùng tỉnh với dự án không?
Không bắt buộc, vì diễn họa làm từ bản vẽ. Cần khảo sát thực địa khi muốn ghép phối cảnh vào ảnh flycam hiện trạng hoặc dựng cảnh quan xung quanh đúng thực tế.
File model sau khi làm xong thuộc về ai?
Tùy hợp đồng. Thường ảnh và phim thuộc chủ đầu tư sau khi thanh toán, còn file nguồn do đơn vị diễn họa giữ. Nếu cần file nguồn, ghi vào RFP ngay từ đầu.
Diễn họa 3D một dự án mất bao lâu?
Phụ thuộc khối lượng và tốc độ duyệt. Với VR360.ONE, bộ ảnh 3D kèm 3D 360 thường khoảng 30 ngày tính từ khi đủ hồ sơ thiết kế; gói lớn nhiều hạng mục khoảng 45–60 ngày. Cần gấp hơn thì chia giai đoạn: ảnh chủ lực và tour tổng thể trước ngày mở bán.
Đang so sánh báo giá diễn họa 3D? Gửi tổng mặt bằng và danh sách hạng mục, VR360.ONE trả lại báo giá bóc tách theo đúng khung RFP ở trên.
