Top 5 đơn vị diễn họa 3D kiến trúc uy tín tại Việt Nam (cập nhật 2026)

01Tiêu chí chọn đơn vị diễn họa 3D

Diễn họa 3D (phối cảnh, render, CGI) là tài sản hình ảnh dùng suốt vòng đời mở bán, nên chọn sai đơn vị thường tốn thời gian sửa nhiều hơn tiền. Trước khi xin báo giá, kiểm 6 điểm sau:

1. Portfolio cùng loại dự án. Đơn vị giỏi nội thất căn hộ chưa chắc quen dựng masterplan 50 ha. Hỏi xem dự án tương tự về quy mô và loại hình.
2. Đầu ra từ một model. Model 3D có dùng lại được cho phim, ảnh 360, sa bàn tương tác không, hay mỗi hạng mục dựng lại từ đầu.
3. Số vòng chỉnh sửa và mốc duyệt. Ghi rõ trong hợp đồng: duyệt góc camera (clay render), duyệt vật liệu, duyệt ánh sáng, rồi mới xuất bản cuối.
4. Độ phân giải và quyền sử dụng. Ảnh cho billboard cần kích thước khác ảnh cho mạng xã hội. Hỏi rõ ai giữ file model và quyền dùng ảnh.
5. Tiến độ thực tế. Thời gian tính từ khi đủ hồ sơ (CAD, mặt đứng, vật liệu), không phải từ ngày ký.
6. Ghi chú pháp lý khi quảng cáo. Ảnh minh họa phải được ghi chú đúng; xem bài giới hạn pháp lý của phối cảnh minh họa.

Bộ 10 tiêu chí đầy đủ, kèm mẫu yêu cầu báo giá, có trong bài cách chọn đơn vị diễn họa 3D bất động sản.

02Top 5 đơn vị diễn họa 3D đáng tham khảo

1. VR360.ONE

VR360.ONE làm phối cảnh 3D kiến trúc theo hướng "một model, nhiều đầu ra": từ bản vẽ quy hoạch dựng model toàn khu, sau đó xuất phối cảnh tĩnh, mặt bằng bán hàng, ảnh 360 và tour 3D 360 xem trên điện thoại. Chủ đầu tư dùng chung một bộ dữ liệu cho brochure, billboard, landing page và sa bàn, không phải dựng lại cho từng kênh.

Hồ sơ đơn vị: VR360.ONE là thương hiệu của Công ty Cổ phần Công nghệ và Giải pháp Chuyển đổi số, phát triển từ đội ngũ VR360 PLUS, hoạt động từ năm 2022. Hiện có 58 dự án công khai trên trang dự án, thuộc 7 lĩnh vực; mỗi dự án chụp, dựng từ hiện trạng hoặc hồ sơ thật của khách hàng (xem vì sao VR360.ONE chọn làm ít dự án nhưng chất lượng).

• Dịch vụ chính: phối cảnh 3D kiến trúc ngày và đêm, tour 3D 360 dựng từ model, sa bàn ảo 3D 360°, landing page dự án.
• Dự án tiêu biểu: Andora City · Hải Phòng và Entra City · Bắc Giang (Sơn Phúc Group); quá trình làm có trong bài case study diễn họa 3D Andora City và Entra City.
• Khách hàng đã hợp tác: Novaland, Sun Group, Vinaconex, APEC Group, Flamingo, TMS Group, Kosy Group, Marriott Đà Nẵng, Tokyu, Maersk.
• Cam kết bàn giao: bảo hành kỹ thuật 6–12 tháng tùy gói, hướng dẫn nhúng website và QR, có thể tự lưu trữ tour, cập nhật nội dung khi dự án thay đổi (bảo hành sau bàn giao, cập nhật tour).
• Khu vực: toàn quốc; VP Hà Nội và trụ sở TP.HCM.

Case study Andora City: khu đô thị khoảng 12,8 ha tại Hải Phòng. Model toàn khu dựng từ quy hoạch được dùng cho phối cảnh tổng thể, mặt bằng bán hàng theo phân khu và tour 3D 360 để khách tự đi từ cổng vào từng dãy nhà phố. Entra City (khoảng 10 ha, Bắc Giang) làm theo cùng quy trình.

2. Dezoor Visualization

Theo website dezoor.com, Dezoor (Công ty TNHH Dezoor) là studio diễn họa bất động sản đặt tại TP.HCM, thành lập năm 2020, tập trung phân khúc cao cấp.

• Dịch vụ chính: CGI rendering nội ngoại thất và aerial view, phim 3D quảng cáo, tour VR 360, ứng dụng tương tác (sa bàn điện tử, chọn căn).
• Khách hàng công bố: Gamuda Land, TTC Land, MIK Group, Phú Long, Bitexco.

3. BOC Visual

BOC Visual (bocvisual.com) giới thiệu là studio diễn họa kiến trúc hoạt động từ năm 2010, phục vụ chủ đầu tư, kiến trúc sư và đơn vị thiết kế cảnh quan, quy hoạch cả trong và ngoài nước. Đơn vị có thêm mảng đào tạo diễn họa (BOC Academy).

• Dịch vụ chính: CGI still (aerial đến interior), phim kiến trúc 3D, walkthrough, TVC, teaser.
• Phù hợp: dự án cần bộ ảnh và phim chất lượng điện ảnh cho truyền thông, hồ sơ dự thi kiến trúc.

4. VNi

Theo vni.pro.vn, VNi thành lập năm 2006 tại Hà Nội, chuyên công nghệ 3D và thực tế ảo cho marketing, bán hàng bất động sản.

• Dịch vụ chính: ảnh và phim 3D, sa bàn ảo, nhà mẫu thực tế ảo, tour 360, scan 3D.
• Dự án công bố: Vinhomes Smart City, The Continental (MIK Group), The Pathway (Sun Group), Elysian Park (Gamuda Land), MerryLand Quy Nhơn.

5. 2Design

2Design (2design.vn) cung cấp dịch vụ thiết kế cho lĩnh vực bất động sản, hoạt động tại TP.HCM và nhận dự án toàn quốc.

• Dịch vụ chính: vẽ phối cảnh 3D dự án (tổng thể ngày, đêm, nhà phố, tiện ích), phim 3D dự án, thiết kế POSM, sa bàn kiến trúc, quay flycam.
• Phù hợp: dự án cần trọn gói ấn phẩm bán hàng đi kèm phối cảnh.

03Quy trình làm việc với đơn vị diễn họa 3D

1. Gửi hồ sơ: CAD mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt, bảng vật liệu, moodboard. Danh sách đầy đủ ở bài hồ sơ cần gửi để làm phối cảnh 3D.
2. Chốt shot list: số góc, góc nào cho kênh nào (billboard, brochure, mạng xã hội). Tham khảo shot list phối cảnh 3D.
3. Duyệt clay render (ảnh xám) để chốt bố cục trước khi lên vật liệu.
4. Duyệt vật liệu, ánh sáng, cảnh quan, rồi mới xuất bản cuối.
5. Mở rộng đầu ra từ model đã duyệt: phim, ảnh 360, tour 3D 360, mặt bằng bán hàng.

Với VR360.ONE, bộ ảnh 3D kèm 3D 360 cho dự án quy mô vừa thường mất khoảng 30 ngày kể từ khi đủ hồ sơ; gói nhiều hạng mục khoảng 45–60 ngày. Chi phí phụ thuộc diện tích, số mẫu nhà, số góc, ngày hay đêm; các yếu tố đẩy giá được phân tích trong bài chi phí làm diễn họa 3D bất động sản.

04Câu hỏi thường gặp

Nên chọn đơn vị diễn họa 3D theo giá hay theo portfolio?

Theo portfolio trước. Hai báo giá chênh nhau thường do khác số góc, độ chi tiết cảnh quan và số vòng sửa; so giá chỉ có nghĩa khi cùng một bản yêu cầu.

Diễn họa 3D và tour 3D 360 có cần thuê hai đơn vị?

Không bắt buộc. Nếu đơn vị dựng model đủ chi tiết, có thể xuất cả ảnh tĩnh và ảnh 360 từ cùng model, tiết kiệm thời gian dựng lại. Xem 3D 360 khác gì ảnh 360 chụp thực tế.

Dự án đang xây thì dùng diễn họa hay chụp thật?

Giai đoạn chưa có công trình dùng diễn họa; khi nhà mẫu, tiện ích hoàn thiện thì chuyển sang tour 360° chụp thực tế. Bảng so sánh theo giai đoạn có ở bài so sánh diễn họa 3D, ảnh chụp và flycam.

Có dùng AI để làm phối cảnh nhanh hơn không?

AI hỗ trợ khâu ý tưởng và hậu kỳ, nhưng ảnh dùng để bán hàng vẫn cần dựng đúng kích thước, vật liệu. Xem AI trong diễn họa 3D bất động sản.

Ai giữ file model sau khi bàn giao?

Tùy hợp đồng. Nên ghi rõ quyền sở hữu model và quyền dùng ảnh để sau này làm thêm phim, tour hoặc sa bàn ảo 3D 360° mà không phải dựng lại.